Der Satzungsbeschluss zur Modellsiedlung Juiser Feld in Nettetal ist gefasst. Ein kleiner formeller Meilenstein für eine weitreichende Projektstrategie.
Grundstück, Effizienzhaus und Energiedienstleistung im ländlichen Raum: „Nur als Paket“
Der Bebauungsplan ist formell ein bedeutsamer Meilenstein, aber nur ein kleiner Teil der Projektentwicklung, die wir für die Stadtwerke Nettetal seit 2015 beratend begleitet haben. Im Kern ging es um eine neue Art von Energieversorgungsprodukt und auch mit unserem bundesweiten Konzeptvergabeverfahren für Hausbauunternehmen haben die Stadtwerke in der Region Neuland betreten. Mit der Konzeptvergabe von Exklusivitätsrechten konnten im Vorfeld zwei leistungsfähige Unternehmen als Siedlungspartner ins Boot geholt werden. Dies schafft Planungs- und Qualitätssicherheit, verteilt Risiken auf mehrere Schultern und ermöglicht ein insgesamt rundes Angebotspaket. Gewöhnungsbedürftig im ländlichen Raum: Es gibt das Grundstück in der Modellsiedlung nicht einzeln zu kaufen. Grundstück, Haus und Energiedienstleistung gibt’s nur als Paket. Rechtliche Rahmenbedingungen, Qualitätssicherung und Klimaschutzziele lassen sich nur so verbinden.
Ein guter Weg: Projektentwicklung mit kommunalen Stadtwerken
2015 begann alles mit dem Auftrag zur Entwicklung einer Baulandstrategie für die Stadt Nettetal. Gesucht waren Potenzialflächen für den Wohnungsbau und eine Strategie zur Eigenentwicklung von Flächen. Eine Wohnungsmarktanalyse, Kriterien für klimagerechtes Bauen und ein inhaktliches Aufgabenprofil ergänzten die Darstellung von Potenzialflächen. Die Rahmenbedingungen und das lokale Akteursgefüge legten seinerzeit ein Projektentwicklungsmodell mit den Stadtwerken Nettetal in einer Schlüsselrolle nahe. Die Stadtwerke sollten nicht nur Grundstücke für einen Flächenpool erwerben, sondern die Rolle des Projektentwicklers für eine klimaschonende Modellsiedlung übernehmen. Das strategische Ziel: Grundstück mit nachhatiger Energieversorgung als Daseinsvorsorge verbinden.
Energieversorgung braucht verlässliche Gebäudequalität: Siedlungspartner statt Bauträger
Eine maximal mögliche Minderung der Treibhausgasemissionen auf Siedlungsebene setzt voraus, dass die Gebäude eine verlässliche und zertifizierbare bauliche Qualität haben und auch technisch untereinander vernetzbar sind. Hinzu kommen die Anforderungen von Gesetzgeber und Förderbanken, die es ohne lange Grundsatzdiskussionen professionell zu erfüllen gilt. Die Konsequenz war eine bundesweite Ausschreibung für qualifizierte und erfahrene Hausbauunternehmen als Siedlungspartner. Transparent, diskriminierzungsfrei und mit klaren Kriterien haben wir auch hier unser bewähtes Konzeptvergabeverfahren umsetzen können. Die Besonderheit dieses Verfahrens: Es werden keine Grundstücke im Sinne des Vergaberechts vergeben. Es geht ausschließlich um Exklusivitätsrechte für „Siedlungspartner“. Die Grundstücke bleiben bei den Stadstwerken, bis zur Veräußerung an den Endkunden. Das Sichert den inhaltlichen Einfluss, dient der städtebaulichen Qualitätssicherung und vermeidet Zwischenerwerb der Grundstücke.
Architektur, Klimaschutz, Qualitätssicherung: Der deutsche Fertigbau konnte punkten
Zwei Unternehmen der deutschen Fertighausindustrie konnten im Wettbewerb durch Architektur, Technik und Qualitätssicherung überzeugen: Petershaus aus Kevelaer, ein mittelständisches Unternehmen vom Niederrhein, und SchwörerHaus aus dem schwäbischen Oberstetten, eines der größten inhabergeführten Fertighausunternehmen Deutschlands. Gemeinsam mit diesen unterschiedlichen Partnern und deren verbindlich benannten Architekten realisieren die Stadtwerke nun die Modellsiedlung partnerschaftlich. Das Ziel: Baufamilien mit dieser Partnerschaft maximale Kompetenz und Sicherheit auf einem neuen Weg in die eigenen vier Wände zu bieten. Wir koordinieren den gemeinsamen Prozess im Auftrag der Stadtwerke.
Mit der Kommune: Das städtebauliche Programm
Das städtebauliche Programm basiert auf der Marktuntersuchung aus der Baulaundstrategie und setzt auf eine ausgewogene Mischung aus wenigen freistehenden Häusern, überwiegend Reihen- und Kettenhäuser sowie maßstäblich angepasstem Geschoßwohnungsbau. Ein politisch beschlossener Rahmenplan sicherte die städtebaulichen Leitlinien. Im Rahmenplangebiet waren jedoch nur rund zwei Hektar für die Modellsiedlung schrittweise über den Flächenpool sicherbar. Die Lage mit einer sehr guten Radverkehrsanbindung an das Zentrum von Kaldenkirchen birgt beste Bedingungen. Der darauf folgende Bebauungsplan schafft den planungsrechtlichen Rahmen. Eines der Kernthemen war der städtebaulich angemessene Umgang mit der geltenden Stellplatzsatzung, die mit dem Ziel des geringstmöglichen Flächenversiegelung in Teilen nicht im Einklang stand. Die parallel erarbeitete mit den Fachbehörden umfangreich abgestimmte Erschließungsplanung inklusive der Netzinfrstruktur brachte frühe Planungssicherheit für eine Siedlung, in der effiziente Gebäude, nachhaltige Energieversorgung und klimafreundliche Elektromobilität optimal zusammenwirken sollten.
Verantwortung für Daseinsvorsorge: Das neue Stadtwerkemodell
Die Stadtwerke Nettetal stellen sich in Ihrer neuen Rolle konsequent und engagiert den Herausforderungen, die das Klimaschutzgesetz des Bundes für die kommunale Ebenen bedeutet. Statt darauf zu setzen, dass private Bauherrn jeder für sich im Haus aufzurüsten, gibt es lokale Infrastrutur für alle. „Kalte Nahwärme“ mit dezentralen Wärmepumpen, zur Großanlage zusammengeschaltete Fotovoltaik, ein zentraler Stromspeicher sowie zentraler Mess- und Regeltechnik bilden den technischen Kern. Moderne Software sorgt für bestmögliche Optimierung aller lokalen Energieflüsse in der Siedlung. Die Technik ermöglichst neuartige Transparenz für Kunden und setzt vollständig auf lokal erzeugte erneuerbare Energien mit höchster Versorgungssicherheit. All dies gibt es als Dienstleistung von den Stadtwerken aus einer Hand. Das Ziel: Verantwortliche lokale Daseinsvorsorge mit stabiler, sozialgerechter Preisentwicklung.
Zielgruppe: Baufamilien, die auf Nachhaltigkeit, Klimaschutz und wertige Gestaltung setzen
Die Modellsiedlung Juiser Feld orientiertt sich bewusst nicht an den an mutmaßlichen und meist unspezifischen Bauherrenwünschen nach „größtmöglicher Freiheit“ beim Bauen. , Gerade im ländlichen Raum hat sich eine liberale Kultur der „Baugebiets“ als vorherrschendes Bild über Jahrzehnte etabliert. Zum Nachteil der lokalen Baukultur und am Ende auch zum Nachteil von Ressourceneffizienz. Es gibt kaum kommunale Handhabe der Qualitätssicherung über den Bebauungsplan hinaus. Die Modellsiedlung bricht bewusset damit und richtet sich im Marketing an Bauinteressenten, die auf Nachhaltigkeit, Klimaschutz und wertige Gestaltung im Wohnumfeld setzen. Zielgruppe sind Menschen, die zeitgemäße Lösungen der öffentlichen Aufgabenträger erwarten und keine Lust haben, sich auf eigenes Risiko in das Abenteuer des Bauens zu stürzen. Wer sich aktiv dafür entscheidet, bekommt ein einzigartiges, wertiges Gesamtpaket, hohe Sicherheit und eine zusammenhängend gestaltete Siedlung. All dies mit ausgewogenen Mix an Wohnangeboten, gute Lage in Kaldenkirchen, kurze Wege im Quartier, Begrünung und Regenwasserversickerung zur Klimafolgenanpassung und durchgehend zertifiziertes Bauen mit Holz. All dies, was auf eigene Faust kaum noch in der Region erreichbar ist. Die Marktforschung legt das durchaus nahe.
Unternehmerische Motive: Was Stadtwerke und Hausbauunternehmen eint
Energieversorgung und Bauwirtschaft in Europa stecken in einem Transformationsprozess. Bauherren fühlen sich mehr und mehr in die Pflicht genommen. Auflagen, Nachweispflichten und der organisatorische Rahmen zur Qualitätssicherung werden immer komplexer und unübersichtlicher. Diese Wahrmehmung spiegelt der Vertrieb der Hausbauunternehmen zurück. Gleichzeitig trifft ein kaum überschaubares Angebot an Technologien und Bauweisen auf komplexe Fördermodalitäten. Ohne fachliche Unterstützung ist das kaum mehr zu überblicken. Kommunalpolitik reagiert auf diese steigende Komplexität mit zunehmender Unsicherheit und es wird immer schwerer politischen Rückhalt engagierte Projekte mit blick nach vorme zu bekommen. Ablehnung und Verharren in vermeintlich bewährten Rezepten haben auch spürbare Auswirkungen auf Verwaltungshandeln. Das abgestimmte Paket aus Grundstück, Haus und klimagerechter Energieversorgung zielt auch vor diesem Hintergrund darauf ab, Sicherheit zu bieten. Hier finden die beteiligten öffentlichen und privaten Unternehmen ihren Konsens. Es ist in der gemeinsamen Arbeit deutlich geworden, dass in Zeiten sichtbar wachsende Unsicherheiten, alle Kraft in definierte, zukunftsgerichtete Rahmenbedingungen gehen muss. Die unternehmerische Botschaft: Alles passt zusammen. Niemand wird alleine gelassen.
Perspektiven: Sich gemeinsam für die Zukunft aufstellen
Komplexe Anforderungen gegenüber dem Gesetzgeber und den vielfältigen Förderstellen werden mit dem Paket und den exklusiven Siedlungspartnern bereits vorausschauend erfüllt. Gebäude und Infrastruktur greifen optimiert ineinander. Ziel ist der größtmögliche Klimaschutzeffekt. Die einheitlichen Bedingungen in der Siedlung ermöglichen die nötige Sicherheit, damit Hausbau kein unkalkulierbares Abenteuer wird. Die Stadtwerke sehen darin für sich eine neue Art der lokalen Daseinsvorsorge. Die zentrale Erzeugung von Strom und Wärme im direkten Wohnumfeld schafft nicht nur weitgehende Unabhängigkeit von den globalen Märkten, sondern bietet durch eine vorausplanende und lernende Mess- und Regeltechnik eine neue Versorgungssicherheit. Gerade eine in die Zukunft gerichtete Elektromobilität im ländlichen Raum braucht diese Art der intelligenten lokalen Netze. Einschränkungen von Ladezeiten, wie andernorts diskutiert, wird es hier nicht geben. Sie Software in der Siedlung steuert die Energieflüsse. „District-Energy“ steht für eine völlig neue digitale Dimension des Energiesystems, für lokale Interaktion und vor allem für Transparenz.. Unternehmen des deutschen Fertigbaus sehen Ihre Zukunft in deratigen „urbanen“ Kooperationen. Die Zeiten beliebiger Baugebiete mit Einfamilienhäusern sind für die Branche vorbei. Seriell, modular und eingebunden in den städtebaulichen Kontext ist die Devise. Gebäude als Lebensraum sind Teil der Kreislaufwirtschaft und der lokalen Kraftwerksflotte in einem urbanen System – auch wenn der ländliche Raum in Punkto Dichte, Flächeneffizienz oder Umgang mit dem motorisierten Verkehr noch im Gestern zu verweilen scheint.
Unsere Rolle: Ein Konzept auf dem Weg begleiten und zum Ziel führen
Die Erarbeitung einer Baulandstrategie mit der Kommune und lokalen Akteuren war der Anfang. Es folgte die Programmentwicklung einer Modellsiedlung mit den Stadtwerken, ein städtebaulicher Rahmenplan, die Beratung zum Programm des Energiekonzepts und die Ausschreibung von Fachplanungen, Beratung und Koordination der Leistungen fachlich Beteiligter, beratende Projektkoordination und Sparringspartner in zahlreichen Krisenphasen, Betreuung des Konzeptvergabeverfahrens, Beratung Marketing und Vertrieb und Unterstützung in der Projektkommunikation.